杜总瞪了我一眼说道：“挖苦我是吧？一阵子不见，你怎么还是那鸟儿郎当的样儿啊？就没见你正经过。”

我马上正经地说道：“杜总，这里是珠海市高新管委会管理的高新科技技术园区，这里的园区的总占地面积是1200亩，您现在脚下的这块地，算是园区的正中心位置，坐北朝南。未来我估计，在珠海市政府的大力扶持下，国内外各大名牌企业，会相继入驻的，这里地理优势得天独厚，前有珠海港，水利运输便利，后有珠海大道，30分钟直通市区，目前这里的常住人口虽然不到40万，但以您的商业cbd为中轴，会招来大量的外来人口和务工人员，这里的客流量，将会是个天文数字。”

我这一口气说了这么一大通，听得老杜云里雾里的，也不知道是真是假，用疑问地眼神看着杜诗阳，杜诗阳也摇了摇头，后面的一个项目经理拿着一堆文件说道：“杜总，陈总说得是真的！”

我得意地说：“说正经的，我能说一天一.夜，《***语录》我都能倒背如流。不说不笑我热闹，整天板着个脸给谁看啊？我又没欠你钱，是你请我来的，不是我不请自来啊！”

老杜瞪了我一眼说：“啊，我堂堂绿水园的董事长，请你过来，你还不愿意了？日理万机啊？让你陪我个老头子聊会天，有多难啊？这都抽不出时间来？”

我无奈地说：“我们董总吩咐了，只要是杜总，让我随叫随到，您有什么吩咐尽管说。”

杜总没好气地说：“本来一肚子的话，现在让你给搅得都忘了。”

我淡定地说道：“人老就拿本子记一下啊，好记性不如烂笔头。”

杜总哼了一声。

然后指着他们商业体的后面，一块地问我道：“你觉得这快地怎么样？用来建什么好？”

我瞅了一眼说道：“盖个全世界最高的摩天大楼，一举成为全世界瞩目的焦点，东观沧海共天长，西望九曲擎夕阳，多好。”

杜诗阳怪责道：“正经点！”

我刚要开口，老杜马上制止道：“可别正经了，再给我说一大通有的没的。”

我哎了一声说：“这里是虽然是工业园，但却是高新科技园，都是高科技公司，办公的多，居住的少，你这一个cbd都够住了，公寓用来出租别卖，这块地要是起商业住宅，我觉得不现实，很难卖到好价钱，不在这工作的，谁在这里卖房啊？即使在这里工作，也不会卖房，因为太不方便。我觉得你搞个什么生态公园，农博园，种点花花草草的，绿化环境，挺好的。”

杜诗阳反对道：“那不就死摆着看，没有任何的商业价值，这么大块地，不是就浪费了吗？”

我解释道：“你建个公园，先把地占上，这块肯定是越来越值钱，可房子就未必了，这得有刚需，炒楼的不会来这儿炒，那你就得实打实的卖，这一共才多少人啊，哪有那么多人住啊？即使以后人多了，公园也好推，花花草草的当绿化带了，还有噱头，花园洋房多好。”

其中一个工作人员赞同道：“陈总说的有道理，这块地咱们都圈了2年多了，再不建点啥，政府可能要收地了，陈总说的这个方法很有建设性。”

杜诗阳不忿地说：“他说的好，你跟他干就是了。”

我笑着说：“杜总，真是大气啊，这么好的员工说放就放。”

那工作人员吓得不敢说话了。

老杜大手一挥命令道：“现场办公。”

然后就看到一群人，也不知道谁弄了桌子，椅子出来，还打了一把太阳伞，几张桌子一拼，上面铺上了白布，都坐了下来，看得出他们是经常这样做。

我准备离开，在车里等着。

老杜看着旁边的下属说道：“给陈总腾个位置出来了。”

下属听到一起往后串了一个位置，老杜叫我坐在他身边。

我急忙说道：“这不好吧？”

老杜不耐烦地说道：“你怎么婆婆妈妈的，快点，我下午还有会儿呢。”

我只好坐了下来，老杜开口询问道：“先说下咱们cbd四周的情况。”

一个工作人员说道：“咱们cbd正方是南面，对着市区的主干道，北面是2公里处珠海港，西面靠山，东面是小家电厂房。”

老杜戴上了老花眼，看了看市府的规划图，问道：“南面还有地吗？”

其中一个回答道：“没有了，前面1公里处是市政的一个广场，这中间的位置，什么也干不了。”

老杜嗯了一声说：“那就是说出了北面到珠海港这2公里处的空地，基本就没其他空地了？”

工作人员回答道：“是的，杜总。只剩下小家电东面的地了。”

老杜哼了一声说：“那这里算什么工业园的中心？”

我急忙笑着说：“哪有绿水园哪不就是市中心吗？”

老杜瞪了我一眼，继续问道：“珠海港那边有多少常住人口，这附近一共有几个乡镇，常住人口是多少？目前在工业园区里面的外来的工作人员有多少？”

半天没人回答。

老杜刚要发飙，我笑咪.咪地说：“珠海港那边就一个渔村，停泊靠岸的船只也很少，不过，市府准备重建珠海港，以后会将九州港到岸的部分船只，调配到这边。这是个商机，你们这里到珠海港距离不过2公里，直接修条路过去，所有到港的人，和珠海港的渔村的人，都会来你这里消费的，这渔村加上起也有上几千户人家。

乡镇在我们小家电那边，一共14个乡，5个镇，那边是工业园区，大部分的工作人员在乡镇里面租房子住，具体人口有多少，就得去市府查了，不过，如果都能吸引到你这里来，你开个大型商场，正常的维持肯定是不成问题。

这些乡镇都是有钱人，坐地户，那家都是4，5层楼，他们去一趟市区也麻烦，你这里肯定就是他们的主力消费地。”

老杜听完，望着下面的人说道：“这些东西，不是该你们知道的吗？为什么刚刚没人回答我啊？”

我急忙说道：“他们坐的远听不清你的问题，刚刚也是他们讨论的时候，我听到的，不然我怎么可能知道呢？”

老杜嗯了一声问我道：“这么说，你的建议还是根据主体建设结构，建cbd的商业圈，模式不改？”

我反问道：“为什么要改？还能改吗？主体都建完了，事在人为，这里也是珠海市政府规划的重点，珠海没有重工业，单靠旅游业很难支撑gdp，高新科技势在必行，未来这样的工业园区，会如雨后春笋，在珠海遍地开花。这里将是珠海市的第一次示范高新科技园。要地给地，要政策给政策，只要肯投资。

前期建好后，人肯定没那么多，挺住一两年，能保住不亏本就行，公寓先别卖，以出租的形式，租金也别抬得太多，有人气了才会招人。一旦，入驻的企业越来越多，这里就是块黄金宝地了，到时候卖公寓的钱，就够把这几年亏的钱赚回来的。

在我看来，地产本来就是个长线投资的买卖，绝不能一锤子，赚一波就走人，尤其是你们这样的大地产，是靠赚口碑的，别太计较眼前的这点得失。”